[Questions / réponses] Copropriété : le fonds de travaux en 4 points essentiels

Écrit le 16/05/2024

Juridique

La loi ALUR, qui a été adoptée en 2014, a apporté des changements significatifs dans le paysage de la copropriété en France. L’un des aspects les plus marquants concerne les obligations relatives au fonds de travaux et au plan pluriannuel de travaux. Dans cet article, le cabinet IFNOR vous propose d’examiner quatre points essentiels pour mieux comprendre ces nouvelles exigences et leurs implications pour les copropriétés.

  1. Obligation légale et objectif du fonds de travaux

La loi ALUR a introduit l’obligation pour chaque copropriété de constituer un fonds de travaux. Ce fonds vise à anticiper les dépenses nécessaires à la conservation de l’immeuble et à assurer sa pérennité. Il s’agit d’une mesure préventive visant à éviter les situations d’urgence financière en cas de travaux nécessaires.

La constitution d’un fonds de travaux est obligatoire pour tous les immeubles en copropriété comptant au moins un logement. Elle n’est pas obligatoire dans 4 cas :

  • Pour les immeubles neufs livrés il y a moins de 5 ans ;
  • Pour les résidences comptant moins de 10 lots à condition que le syndicat de copropriétaires décide à l’unanimité de ne pas constituer le fonds par un vote en assemblée générale ;
  • Lorsque le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux pour les 10 années à venir.
  • Pour les copropriétés ayant déjà constitué un budget travaux équivalent au budget prévisionnel de l’exercice en cours.

Les investisseurs immobiliers et propriétaires concernés par ces différents cas ont néanmoins tout intérêt à voter la création d’un fonds de travaux. Ce fonds permet en effet de valoriser son logement via des travaux réguliers et de lisser dans le temps le coût financier de l’entretien de son bien.

Pour en savoir plus sur les modalités de constitution et de gestion du fonds de travaux, n’hésitez pas à vous référer à votre interlocuteur chez IFNOR, qui vous accompagnera dans vos démarches.

  1. Montant et alimentation du fonds de travaux

La loi ALUR impose également un montant minimum pour ce fonds, équivalant à 5 % du budget prévisionnel annuel de la copropriété. Cette somme doit être alimentée chaque année. Par ailleurs, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux, désormais obligatoire avec la loi Climat et Résilience

Par exemple, si le budget prévisionnel de l’exercice en cours est de 100 .000 €, la cotisation au fonds (de tous les copropriétaires) devra atteindre au moins 5.000 €.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires, et généralement proportionnelle à leurs tantièmes de charges générales. Attention, cette cotisation est attachée aux lots, et non aux personnes. La conséquence ? Une fois versées, les sommes sont attachées aux lots et entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne peuvent donc faire l’objet d’aucun remboursement si un propriétaire décide de vendre son appartement par exemple. Néanmoins, acheteur et vendeur pourront s’entendre à l’amiable sur ce sujet.

  1. Utilisation du fonds de travaux

Le fonds de travaux ne peut être utilisé que pour financer des travaux de conservation, d’entretien ou de réparation des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Il ne peut en aucun cas être utilisé pour des dépenses relevant de l’entretien courant.

Les travaux à réaliser sont pour la plupart anticipés et fixés dans le plan pluriannuel de travaux. Ce sont tous les travaux qui sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité de ses occupants et à la réalisation d’économies d’énergie.

Les copropriétaires doivent être vigilants quant à l’utilisation de ce fonds et s’assurer que les dépenses engagées respectent les dispositions légales. IFNOR peut les conseiller sur la conformité des projets de travaux envisagés.

  1. Transparence et communication avec les copropriétaires

Enfin, la loi ALUR insiste sur la transparence et la communication avec les copropriétaires concernant la gestion du fonds de travaux. Le syndic est tenu de présenter chaque année lors de l’assemblée générale un compte détaillé de l’utilisation du fonds, ainsi que des prévisions pour les années à venir.

Les copropriétaires ont le droit de demander des informations supplémentaires sur la gestion du fonds et doivent être régulièrement tenus informés de son évolution.

En conclusion, le fonds de travaux est un élément crucial de la gestion d’une copropriété, et sa mise en place et sa gestion requièrent une attention particulière de la part des copropriétaires et du syndic. Pour obtenir des conseils personnalisés et être accompagnés dans vos démarches n’hésitez pas à vous rapprocher de votre interlocuteur privilégié chez IFNOR.

 

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