Loyers impayés : droits, recours et assurances, ce que vous devez savoir

Chômage, maladie, éclatement familial, surendettement… Les causes de loyer impayé sont nombreuses. Un locataire en retard ou en défaut de paiement peuvent rapidement devenir une source de stress pour un propriétaire bailleur. Quelles options s’offrent aux propriétaires confrontés à ces situations délicates ? Le Cabinet IFNOR vous accompagne et répond à vos questions.

Entre recours amiables, garanties et procédures judiciaires, il est essentiel pour un propriétaire bailleur de bien connaître ses droits pour réagir efficacement en cas de loyer impayé. Cet article fait le point sur les solutions existantes pour récupérer les sommes non réglées et éviter les litiges prolongés.

Réagir rapidement, dès le premier impayé

Un retard de paiement ne signifie pas forcément une volonté délibérée de ne pas payer. Avant toute démarche juridique, il est recommandé d’entrer en contact avec le locataire afin de comprendre la situation. Un simple oubli, des difficultés financières passagères ou un changement de situation peuvent être à l’origine du problème.

Un loyer est considéré comme impayé dès lors que le paiement n’est pas effectué à la date indiquée dans le contrat de location. Dans un premier temps, envoyez un avis d’échéance ou une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Vous pouvez aussi proposer un échéancier de paiement pour régulariser la situation. Si aucun accord n’est trouvé, plusieurs recours sont envisageables :

• Faire appel à la caution : si une personne s’est portée garant, elle peut être sollicitée pour couvrir la dette locative.
• Actionner une assurance loyers impayés : si le bailleur a souscrit une garantie contre les impayés, l’assureur prend le relais pour le remboursement des loyers et, dans certains cas, des frais de procédure.
• Saisir les organismes compétents : la garantie Visale (pour certains locataires) ou le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) peuvent apporter une aide financière sous conditions.

Résiliation du bail et procédure d’expulsion

Si le locataire ne régularise pas sa situation malgré les relances, la résiliation du bail devient la prochaine étape. Une clause résolutoire dans le contrat permet au bailleur de mettre fin au bail dès lors qu’un impayé est constaté et qu’un commandement de payer a été délivré par un huissier. Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour régler sa dette avant une éventuelle assignation en justice.

En l’absence de clause résolutoire, une résiliation judiciaire est nécessaire. Une assignation est alors déposée devant le tribunal d’instance, qui peut accorder des délais supplémentaires de paiement au locataire ou ordonner son expulsion. Attention toutefois, la procédure d’expulsion ne peut être mise en œuvre pendant la trêve hivernale, du 1^er novembre au 31 mars, sauf exceptions.

Attention, la procédure d’expulsion est encadrée par la loi. Le propriétaire a l’interdiction de congédier le locataire lui-même, tout comme de procéder au changement des serrures. Seul un commissaire de justice (huissier) peut procéder à l’expulsion locative.

Si le locataire refuse de quitter les lieux, l’huissier en charge peut alors faire appel au préfet, qui peut lui-même avoir recours à la force publique.

Prévenir les impayés : les bonnes pratiques

Pour minimiser le risque d’impayé, quelques précautions sont essentielles :

• Sélection rigoureuse du locataire : vérifier ses revenus et sa stabilité professionnelle (revenus au moins trois fois supérieurs au loyer).
• Souscrire une assurance loyers impayés : bien qu’elle ait un coût, elle garantit un versement des loyers même en cas de défaillance du locataire.
• Inclure une clause résolutoire dans le bail : elle permet d’accélérer la procédure en cas d’impayé.
• Maintenir une bonne relation avec le locataire : un dialogue ouvert permet souvent d’éviter les conflits et de trouver des solutions amiables en cas de difficulté.

Vous êtes confronté à un loyer impayé ? Contactez votre gestionnaire au sein du Cabinet IFNOR pour obtenir un accompagnement personnalisé et adopter la meilleure stratégie.